隨著房地產(chǎn)(行情 專區(qū))投資增速的回升，城鎮(zhèn)化、棚戶區(qū)帶來的市場預(yù)期，放開再融資信號的利好，房企對于未來市場預(yù)期再度上漲至高點。但與此同時，高企的房價和頻繁刷新的“地王”又再度給中央和地方壓力，房地產(chǎn)價格與調(diào)控的博弈或?qū)⒃俣壬涎荨?br />
　　房、地價“一路高歌”

　　數(shù)據(jù)表明，“百城價格指數(shù)”連續(xù)15個月環(huán)比上漲，北京等重點城市繼續(xù)領(lǐng)漲全國。

　　中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年8月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%，自2012年6月以來連續(xù)第15個月環(huán)比上漲，漲幅繼續(xù)小幅擴(kuò)大。其中，價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)為71個，較7月增加10個。

　　同比來看，全國100個城市住宅均價與2012年8月相比上漲8.61%，漲幅比上月擴(kuò)大0.67個百分點，連續(xù)第9個月上漲。包括一線城市在內(nèi)的10大城市中，北京環(huán)比上漲最為明顯，漲幅達(dá)到3.22%，同比漲幅高達(dá)22.49%。

　　土地方面，中指院數(shù)據(jù)顯示，重點監(jiān)測的300個城市地價顯示，8月全國300個城市成交樓面均價為1277元/平方米，同比上漲41%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合(行情 專區(qū))性用地)成交樓面均價為1778元/平方米 ， 同比上漲43%。

　　8月，全國300城市月度住宅用地溢價率同比增幅也漲至年初以來的最大值。8月，全國300個城市土地平均溢價率為21%，較上月增加4個百分點，較去年同期上漲16%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率為25%，較上月增加4個百分點，較去年同期上漲18%。

　　中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，由于部分城市供應(yīng)不足，政策面寬松、購房者觀望情緒進(jìn)一步緩解。另外，頻繁出現(xiàn)的“地王”與“日光盤”現(xiàn)象，也使購房者擔(dān)心后市房價反彈而繼續(xù)恐慌入市，導(dǎo)致局部市場買漲不買跌的行情出現(xiàn)。

　　成交量大幅上漲，也造成存量房庫存量下降明顯。CR IC研究中心數(shù)據(jù)顯示，重點城市存量房消化周期幾乎都在11個月以內(nèi)，上海、武漢、成都、重慶這些城市的消化周期僅10個月。值得注意的是，北京、廣州、深圳、杭州、南京等城市的消化周期更僅為6個月，過少的庫存或會造成房價大幅上漲。

　　房企業(yè)績飆升投資加速

　　鏈家地產(chǎn)研究院研究員張旭表示，自2012年2月升溫以來，一手房銷售速度加快，企業(yè)資金回籠情況較好。與此同時，房企再融資有望開閘，也為房企營造了更加寬松的融資環(huán)境。

　　此前完成半年報披露的112家房企業(yè)績顯示，2013年，上半年的營業(yè)收入總額達(dá)2289.6億，同比2012年同期的1636.7億上漲39.9%。營業(yè)利潤則達(dá)到了438.9億，同比2012年同期的348.3億也上漲了26%。

　　在房企業(yè)績向好的同時，房企再融資開閘信號十足。雖然從證監(jiān)會層面一再確認(rèn)關(guān)于房企再融資口徑?jīng)]有改變，但是房企已悄然開始再融資預(yù)案。

　　新湖中寶(行情 股吧 買賣點)招商地產(chǎn)(行情 股吧 買賣點)、冠城大通(行情 股吧 買賣點)、北京城建(行情 股吧 買賣點)相繼公布再融資預(yù)案。據(jù)統(tǒng)計，自3月19日中茵股份(行情 股吧 買賣點)發(fā)布定增預(yù)案以來，2013年近10家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布定向增發(fā)預(yù)案，預(yù)計募資總額在147億元左右。

　　也正是資金面的寬裕令標(biāo)桿房企底氣十足，加之土地市場的供不應(yīng)求，引得標(biāo)桿房企在土地市場上頻頻出手，購地金額居高不下。

　　9月4日，北京農(nóng)展館地塊與豆各莊地塊同時開拍。值得玩味的是，這兩個地塊分別在2012年11月、12月及2013年1月推出，但是隨即停止出讓。其中農(nóng)展館地塊地處三四環(huán)之間，位置優(yōu)越，配套成熟，是內(nèi)城內(nèi)不可多得的核心地塊，一推出就被認(rèn)定為“地王”；豆各莊地塊則是北京2013年的首塊“限房價競地價”地塊。

　　經(jīng)過多輪角逐，融創(chuàng)以21億元、異地配建27.8萬平方米的醫(yī)院面積競得總建筑面積為59152平方米的農(nóng)展館地塊。異地配建醫(yī)院意味著，按照8000每平方米建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)異地配套建設(shè)27.8萬平方米的醫(yī)院，也就是開發(fā)商需額外增加22.24億的醫(yī)院投資。以此計算，開發(fā)商在拿地時，合計需要為5.9萬平方米支付43.24億，平均樓面價高達(dá)7.31萬元。

　　與此同時，恒大地產(chǎn)以溢價64.9%的40.4億元競得豆各莊地塊。鏈家地產(chǎn)研究院研究員張旭指出，按照商品房的最高限價22000元/平方米來看，該項目的銷售額為53.5億元，如果考慮到高達(dá)40.4億元的土地成本，配建公租房的建設(shè)成本以及項目開發(fā)成本，房企基本上只能做到微利，甚至難以盈利?！霸摰貕K與恒大地產(chǎn)上次競得的昌平沙河高教園二期地塊一樣，只是其曲線進(jìn)入北京市場、打造自己的北京運營團(tuán)隊的被迫選擇?！?br />
　　21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍指出，這兩塊地的成交，再次證明土地市場的火熱，被房地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)形象地表示為：“政府扔根骨頭就搶”。

　　的確，以北京為例，2013年至今，房企拿地面積占同期銷售面積109.7%，創(chuàng)歷史新高。北京前8月新建住房成交面積701.1萬平方米，成交額為1620億元；拿地769萬平方米，成交額為715億元，拿地金額占同期銷售金額的44.2%。值得注意的是，在2009年時，北京拿地金額僅占同期銷售金額的20%，土地補(bǔ)充面積占同期銷售面積的58 .5%。2012年，這兩個數(shù)據(jù)也僅分別為11.4%和36.4%。

　　事實上，除銷售好轉(zhuǎn)、房企融資開閘外，城鎮(zhèn)化、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村建設(shè)用地入市等多個因素都對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生利好，使房企對未來信心十足。

　　CR IC研究中心發(fā)布的第三季度地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)(R M I)顯示，三季度房地產(chǎn)經(jīng)理人指數(shù)為60.85，較上季度大幅上漲7.63點，達(dá)2010年以來的歷史最高值。

　　“控房價”壓力劇增或引起調(diào)控收緊

　　值得注意的是，今年3月份“國五條”細(xì)則落地之時，地方城市各自制訂的“2013年的房價控制目標(biāo)”已經(jīng)進(jìn)入年終倒計時，由于前期的大幅增長，大部分城市“控房價”壓力空前。

　　數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商三季度提價意愿從去年同期的4.12%大幅飆升至10.63%，而表示有小幅下降意愿的企業(yè)從去年同期的占15 .06%下降到占2.81%。

　　以中南地區(qū)為例，中南地區(qū)超過6成開發(fā)商表示將在三季度提價銷售，而廣州最為強(qiáng)烈，例如廣州樓盤中信西關(guān)海的銷售價格在近9個月上漲了5800元，漲幅達(dá)24%。

　　此外，國土資源部法律中心此前發(fā)布的中國土地市場指數(shù)(C L I)也顯示，經(jīng)過一季度短暫調(diào)整后，地產(chǎn)景氣指數(shù)二季度回升至600點，環(huán)比增長29.5%。全國地產(chǎn)景氣指數(shù)進(jìn)入紅燈過熱狀態(tài)。

　　在房價、地價的雙重壓力下，部分地方政府不得不選擇收緊調(diào)控。日前，鄭州市房管局召開新聞發(fā)布會指出，自9月1日起，持有鄭州市居住證明3年以上、在本市繳納社?；騻€稅一年以上的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房；對于未滿20周歲的無住房單身人員，暫停其在本市限購區(qū)域購房；年滿20周歲的無住房單身人員，限購一套住房。

　　鄭州相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時表示，今年前7個月，鄭州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供求關(guān)系暫時性緊張的局面，影響了房價的穩(wěn)定。因此，未來市場變化、政策執(zhí)行效果，決定此次限購執(zhí)行時間的長短?！拔覀兊恼吣繕?biāo)是，保護(hù)和支持剛性需求、打壓投資性需求，增加有效供應(yīng)，抑制房價過快上漲。”

　　與此同時，中央層面也多次指出應(yīng)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點。日前，發(fā)改委主任徐紹史和財政部部長樓繼偉受國務(wù)院委托向全國人大常委會報告時，均指出下半年房價反彈壓力較大，應(yīng)重點抓好擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍工作，以抑制房價過快上漲。

　　金融政策難定

　　除房產(chǎn)稅等長效機(jī)制外，金融政策的方向也將對房地產(chǎn)市場造成深遠(yuǎn)影響。

　　雖然從央行層面，金融政策仍以保持穩(wěn)定為主，但是日前多地商業(yè)銀行(行情 專區(qū))已出現(xiàn)緩貸、停貸現(xiàn)象。而對出現(xiàn)部分商業(yè)銀行暫停發(fā)放個人住房抵押貸款的原因，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)徐楓在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，雖然這種現(xiàn)象與樓市調(diào)控并無直接關(guān)聯(lián)，更多的是商業(yè)銀行自身業(yè)務(wù)的調(diào)整，但減少貸款的傾向，將影響購房人群的預(yù)期。

　　徐楓指出，各類房地產(chǎn)貸款的余額增長率呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，這也表明房地產(chǎn)開發(fā)和銷售在銀行貸款方面的高峰正逐漸接近極值，房地產(chǎn)的高速發(fā)展期正逐漸接近尾聲。

　　“中短期來看，個人住房抵押貸款對商業(yè)銀行來說并非吸引的業(yè)務(wù)，同時國家的房地產(chǎn)調(diào)控方向也不會發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變，因此中短期商業(yè)銀行的放貸行為不會有明顯變化。”徐楓認(rèn)為，根據(jù)7月5日頒布的《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見》，金融機(jī)構(gòu)可以自主確定貸款利率，這也意味著商業(yè)銀行可以將貸款方向更多向其他行業(yè)和企業(yè)傾斜，也進(jìn)一步使房地產(chǎn)方面貸款額收緊。

　　綜上所述，未來房地產(chǎn)市場將以怎樣的面貌呈現(xiàn)在我們面前還不得而知。市場轉(zhuǎn)暖、城鎮(zhèn)化、棚戶區(qū)改造、再融資放開的多方面會為房地產(chǎn)帶來利好，但另一方面，房產(chǎn)稅試點的擴(kuò)大、金融資本的出逃又會帶來利空。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生對此表示，房地產(chǎn)市場正處于博弈關(guān)鍵期，短期來看，由需求支撐的房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持高位，但從長期看來，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的出臺，將促使存量住房有效釋放，對現(xiàn)階段高企的房價有明顯的抑制作用。